Erbschaftssteuer auf eine geerbte Immobilie – Freibeträge, Bewertung und Befreiungen verständlich erklärt
Wer eine Immobilie erbt, steht schnell vor derselben Frage: Muss ich darauf Erbschaftssteuer zahlen – und wenn ja, wie viel? Dieser Ratgeber erklärt die Grundlagen verständlich: welche Freibeträge gelten, wie das Finanzamt den Immobilienwert ansetzt, wann ein Familienheim steuerfrei bleibt und wie sich die Steuer stunden lässt. Hinweis vorweg: Wir sind Auflösungs- und Verwertungsbetrieb, kein Steuerberater. Für die verbindliche Berechnung und Gestaltung wenden Sie sich bitte an einen Steuerberater.
Kurz gesagt: Erbschaftssteuer auf eine Immobilie fällt nur an, wenn ihr steuerlicher Wert zusammen mit dem übrigen Nachlass den persönlichen Freibetrag übersteigt (Ehegatten 500.000 €, Kinder 400.000 €). Ein selbst genutztes Familienheim kann für nahe Angehörige ganz steuerfrei bleiben. Die verbindliche Berechnung übernimmt ein Steuerberater.
Erbschaftssteuer oder Spekulationssteuer? Zuerst sauber trennen
Rund um geerbte Immobilien geistern zwei völlig verschiedene Steuern durcheinander. Die Unterscheidung ist entscheidend:
Die Erbschaftssteuer fällt auf den Erwerb durch die Erbschaft an – also allein dafür, dass Sie die Immobilie erben. Sie richtet sich nach dem Wert der Immobilie und Ihrem Freibetrag. Die Spekulationssteuer dagegen ist Einkommensteuer auf den Gewinn beim späteren Verkauf und fällt nur an, wenn zwischen Anschaffung durch den Erblasser und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Um diese Seite geht es hier: die Steuer auf das Erben. Alles zum Verkauf und zur Spekulationsfrist lesen Sie im Ratgeber Geerbte Immobilie verkaufen.
Die Freibeträge: Ab wann überhaupt Steuer anfällt
Ob Erbschaftssteuer entsteht, hängt zuerst vom Freibetrag ab. Je näher das Verwandtschaftsverhältnis, desto höher der steuerfreie Betrag (§ 16 ErbStG):
- Ehegatten und eingetragene Lebenspartner: 500.000 €
- Kinder und Stiefkinder: 400.000 € (je Elternteil)
- Enkel: 200.000 € (400.000 €, wenn das verbindende Kind bereits verstorben ist)
- Eltern und Großeltern (im Erbfall): 100.000 €
- Geschwister, Nichten/Neffen, übrige Erben: 20.000 €
Wichtig: Der Freibetrag gilt für den gesamten Erwerb einer Person – die Immobilie und Geldvermögen, Fahrzeuge, Hausrat und alles Übrige zusammen. Liegt die Summe unter dem Freibetrag, fällt keine Erbschaftssteuer an. Nur der Wert oberhalb wird besteuert.
Wie das Finanzamt den Wert der Immobilie ansetzt
Besteuert wird nicht der Kaufpreis von einst, sondern der aktuelle Grundbesitzwert. Das Finanzamt ermittelt ihn – je nach Immobilienart – über das Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren. Seit der Reform der Immobilienbewertung 2023 fallen diese Werte tendenziell höher aus und liegen näher am tatsächlichen Verkehrswert; für manche Erben ist die Steuerlast dadurch spürbar gestiegen.
Halten Sie den amtlich festgesetzten Wert für zu hoch, haben Sie ein Recht darauf, mit einem qualifizierten Verkehrswertgutachten einen niedrigeren tatsächlichen Wert nachzuweisen. Gerade bei sanierungsbedürftigen Objekten kann sich das deutlich lohnen.
Steuerklassen und Steuersätze
Wie hoch die Steuer auf den Betrag oberhalb des Freibetrags ausfällt, richtet sich nach der Steuerklasse (nicht zu verwechseln mit der Lohnsteuerklasse) und der Höhe des Erwerbs. Für Steuerklasse I – Ehegatten, Kinder, Enkel – gelten die günstigsten Sätze:
- bis 75.000 €: 7 %
- bis 300.000 €: 11 %
- bis 600.000 €: 15 %
- bis 6.000.000 €: 19 %
Für Geschwister, Nichten und Neffen (Steuerklasse II) sowie nicht verwandte Erben (Steuerklasse III) liegen die Sätze deutlich höher – sie beginnen bei 15 % bzw. 30 %. Besteuert wird immer nur der Teil oberhalb des Freibetrags, nicht der gesamte Erwerb.
Das Familienheim: unter Umständen komplett steuerfrei
Die praktisch wichtigste Befreiung betrifft das selbst genutzte Familienheim (§ 13 ErbStG):
Erbt der Ehegatte die gemeinsam bewohnte Wohnimmobilie und nutzt sie unverzüglich selbst weiter, bleibt sie ohne Größenbegrenzung steuerfrei. Erben Kinder das Familienheim, gilt die Steuerfreiheit bis zu einer Wohnfläche von 200 m²; der darüber hinausgehende Teil wird anteilig besteuert. Voraussetzung ist in beiden Fällen: Der Erbe zieht unverzüglich ein und bewohnt die Immobilie mindestens zehn Jahre selbst. Wird in dieser Frist verkauft oder vermietet, entfällt die Befreiung rückwirkend – es sei denn, zwingende Gründe (etwa Pflegebedürftigkeit) verhindern die Selbstnutzung.
Für vermietete Wohnimmobilien gibt es eine kleinere Entlastung: Sie werden nur mit 90 % ihres Werts angesetzt (10 % Bewertungsabschlag, § 13d ErbStG).
Steuer stunden statt Immobilie verkaufen
Ein häufiges Problem: Die Immobilie ist wertvoll, aber es fehlt das Bargeld für die Steuer. Damit niemand allein deshalb verkaufen muss, erlaubt § 28 ErbStG die Stundung der Erbschaftssteuer auf eine zu Wohnzwecken genutzte oder vermietete Immobilie – auf Antrag bis zu zehn Jahre. Bei einem Erwerb von Todes wegen ist diese Stundung zinslos, solange die Steuer nur durch Verkauf der Immobilie aufzubringen wäre. Das verschafft Erben Luft, ohne unter Zeitdruck verkaufen zu müssen.
Schenkung zu Lebzeiten: die Zehn-Jahres-Regel
Wer frühzeitig plant, kann die Freibeträge mehrfach nutzen: Sie können alle zehn Jahre erneut in voller Höhe in Anspruch genommen werden. Eine zu Lebzeiten übertragene Immobilie – oft kombiniert mit einem Nießbrauch, der dem Schenker das Wohnen oder die Mieteinnahmen sichert – kann die spätere Erbschaftssteuer erheblich senken. Das ist reine Gestaltung im Vorfeld und gehört zwingend in die Hand eines Steuerberaters oder Notars; nach dem Erbfall ist dieser Weg nicht mehr möglich.
Wo Freiraum ins Spiel kommt
Ehrlich abgegrenzt: Die Erbschaftssteuer berechnen und gestalten wir nicht – das ist Sache Ihres Steuerberaters. Unser Beitrag ist der praktische Teil rund um den Nachlass, und der hat durchaus steuerliche Berührungspunkte:
- Nachlasskosten mindern die Steuer. Kosten der Nachlassregelung – darunter Räumung und Auflösung – sind als Nachlassregelungskosten abziehbar. Eine saubere, belegte Rechnung von uns liefert Ihrem Steuerberater den Nachweis. Details im Ratgeber Auflösungskosten steuerlich absetzen.
- Hausrat gehört zum Nachlasswert. Antiquitäten, Kunst, Sammlungen und wertvolles Mobiliar zählen mit. Wir bewerten diesen Bestand bei der Besichtigung und rechnen ihn transparent an – wie das funktioniert, zeigt unsere Nachlassverwertung.
- Die Immobilie verkaufsfertig machen. Wenn Sie sich – etwa nach der Steuerberatung – zum Verkauf entscheiden, räumen wir vollständig, sichern Dokumente und übergeben besenrein. Den operativen Überblick gibt unsere Seite zur geerbten Immobilie in Berlin.
Sind mehrere Erben beteiligt, lohnt zusätzlich der Blick in unseren Ratgeber Erbengemeinschaft auflösen. Für den praktischen Schritt – die Räumung mit Wertanrechnung – erreichen Sie uns unter 030 585 816 730 oder über unser Kontaktformular. Besichtigung und Festpreisangebot sind kostenlos und unverbindlich.
Dieser Ratgeber bietet eine allgemeine Orientierung nach dem Stand 2026 und ersetzt keine individuelle steuerliche oder rechtliche Beratung. Erbschaftssteuerrecht ist komplex und einzelfallabhängig – für Ihren konkreten Fall wenden Sie sich bitte an einen Steuerberater, Notar oder Rechtsanwalt.