Wohnungsauflösung nach einem Todesfall in Berlin

Was jetzt zu tun ist: die ersten Wochen in sieben Schritten

Vieles läuft parallel. Diese Reihenfolge hat sich bewährt, wenn eine Mietwohnung aufgelöst werden muss.

1. In den ersten Tagen: Sterbeurkunde beim Standesamt holen, mehrere Exemplare. Das übernimmt meist das Bestattungshaus.
2. Erste Woche: Vermieter oder Hausverwaltung schriftlich über den Tod informieren. Fragen Sie nach dem Mietvertrag, falls Sie ihn nicht finden.
3. Erste Woche: Klären, wer erbt. Gibt es ein Testament, eröffnet es das Nachlassgericht. Wer überlegt, das Erbe auszuschlagen, hat sechs Wochen ab Kenntnis und sollte bis dahin nichts aus der Wohnung verkaufen oder verschenken.
4. Innerhalb eines Monats: Mietvertrag kündigen. Dann gilt die gesetzliche Frist von knapp drei Monaten. Alle Erben müssen unterschreiben.
5. Vor der Räumung: Dokumente, Fotos, Erinnerungsstücke und Wertsachen holen. Was Sie nicht schaffen, sichten wir mit Ihnen.
6. Ein bis zwei Monate vor Mietende: Besichtigung vereinbaren, Festpreis einholen, Räumungstermin festlegen. Strom, Telefon, Rundfunkbeitrag und Abos kündigen.
7. Zum Mietende: Wohnung besenrein übergeben, mit Protokoll. Das können wir mit Ihrer Vollmacht für Sie übernehmen.

Ausführlicher, auch zum Ausdrucken: die Checkliste zur Wohnungsauflösung. Welche Unterlagen Sie wie lange aufheben sollten, steht im Ratgeber Dokumente von Verstorbenen aufbewahren.

Wer zahlt die Wohnungsauflösung nach einem Todesfall?

Die Erben. Die Kosten der Räumung gehören zu den Nachlassverbindlichkeiten. Sie werden aus dem Vermögen des Verstorbenen bezahlt, bevor der Rest verteilt wird.

Bei mehreren Erben haften gegenüber dem Vermieter und uns zunächst alle gemeinsam. Untereinander teilen sie die Kosten nach ihren Erbteilen. Wir stellen die Rechnung auf die Person, die beauftragt, oder auf die Erbengemeinschaft.

Reicht das Geld im Nachlass nicht, müssen Erben nicht unbegrenzt aus eigener Tasche zahlen. Es gibt rechtliche Wege, die Haftung auf den Nachlass zu beschränken. Ob das in Ihrem Fall sinnvoll ist, klären Sie mit einem Anwalt oder dem Nachlassgericht.

Wer das Erbe ausschlägt, zahlt die Räumung nicht. Dann rücken die nächsten Erben nach. Schlagen alle aus, erbt am Ende der Staat. Bis dahin lässt meist der Vermieter einen Nachlasspfleger bestellen.

Das Sozialamt übernimmt unter Umständen die Kosten der Bestattung, wenn die Pflichtigen sie nicht tragen können. Die Räumung der Wohnung zahlt es nicht.

Wie die Bezahlung praktisch läuft

Oft streckt ein Erbe vor und rechnet später über das Konto des Verstorbenen ab, sobald die Bank Zugriff gibt. Heben Sie die Rechnung auf, sie ist Ihr Beleg gegenüber den Miterben und gegebenenfalls für die Erbschaftsteuer. Und kündigen Sie früh: Jeder Monat, den die Wohnung länger läuft, kostet eine volle Miete. Welche Stellen in anderen Fällen zahlen, etwa Pflegekasse oder Jobcenter, steht im Ratgeber Wer zahlt die Haushaltsauflösung?

Fristen: Mietvertrag kündigen und wie viel Zeit bleibt

Der Mietvertrag endet nicht mit dem Tod. Er geht auf die Erben über, die Miete läuft weiter. Erben und Vermieter dürfen innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod erfahren haben, außerordentlich kündigen, mit der gesetzlichen Frist von knapp drei Monaten (§ 564 BGB).

Ein Beispiel: Die Mutter stirbt am 10. März. Die Kinder kündigen bis zum dritten Werktag im April. Dann endet der Mietvertrag am 30. Juni. Bis dahin muss die Wohnung geräumt und übergeben sein.

Hat jemand mit dem Verstorbenen in der Wohnung gelebt, etwa Ehepartner oder Kinder, gelten andere Regeln: Diese Personen können in den Mietvertrag eintreten.

Bei einer Erbengemeinschaft müssen alle Erben die Kündigung unterschreiben. Leben sie verstreut, schicken Sie das Schreiben reihum oder lassen einen Erben bevollmächtigen. Ist ein Testamentsvollstrecker eingesetzt, kündigt er.

Solange die Miete gezahlt wird, drängt niemand. Wir planen die Räumung so, dass sie vor Mietende fertig ist, ohne dass in Eile etwas Wichtiges verloren geht.

Diese Hinweise geben den allgemeinen Rahmen wieder und ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung. Maßgeblich sind Ihr Mietvertrag und Ihr Fall; im Zweifel fragen Sie einen Anwalt, Notar oder Steuerberater.

Ohne Erbschein, ohne Erben, Erbe ausgeschlagen

Geht die Räumung ohne Erbschein?

Ja, in den meisten Fällen. Für den Auftrag reichen uns die Sterbeurkunde und ein Nachweis, dass Sie Erbe sind oder handeln dürfen: etwa ein eröffnetes Testament, eine Vollmacht über den Tod hinaus oder die Zustimmung der Miterben. Den Erbschein brauchen Sie später für Bank und Grundbuch. Warten Sie mit der Räumung nicht darauf, sonst läuft die Miete Monate weiter.

Wenn Sie das Erbe ausschlagen wollen

Dafür haben Sie sechs Wochen ab dem Tag, an dem Sie davon erfahren, beim Nachlassgericht. Hatte der Verstorbene seinen letzten Wohnsitz nur im Ausland oder sind Sie bei Fristbeginn im Ausland, sind es sechs Monate. Bis zur Entscheidung sollten Sie nichts verkaufen, verschenken oder räumen lassen. Das kann als Annahme des Erbes gelten. Persönliche Dinge sichern ist in der Regel kein Problem. Was im Einzelnen gilt, steht im Ratgeber Wohnungsauflösung ohne Erbschein und bei Erbausschlagung.

Wenn es keine Erben gibt

Dann darf auch der Vermieter nicht einfach räumen. Er beantragt beim Nachlassgericht einen Nachlasspfleger. Der sichert den Nachlass, kündigt die Wohnung und beauftragt die Räumung. Findet sich kein Erbe, erbt am Ende das Land Berlin. Das dauert, oft viele Monate. Wir arbeiten regelmäßig für Nachlasspfleger und dokumentieren so, wie sie es gegenüber dem Gericht brauchen: Inventarliste, Fotos, Entsorgungsbelege.

Wenn Sie nicht in Berlin wohnen

Viele unserer Auftraggeber leben in einer anderen Stadt. Sie müssen dafür nicht mehrmals anreisen.

• Die Besichtigung machen wir vor Ort. Sie können per Videoanruf dabei sein und zeigen, was Sie behalten möchten.
• Den Schlüssel hinterlegen Sie bei der Hausverwaltung oder übergeben ihn uns vorab.
• Persönliche Dinge und Dokumente legen wir gesondert für Sie zur Seite.
• Die Übergabe an den Vermieter übernehmen wir mit Ihrer Vollmacht. Sie bekommen das Protokoll.

Schicken Sie uns gern vorab ein paar Fotos der Wohnung per WhatsApp. Dann können wir schon am Telefon sagen, wie es weitergeht.

Unser Ablauf bei einer Wohnungsauflösung im Trauerfall

Bei einem Sterbefall arbeiten wir anders als bei einer regulären Auflösung. Jeder Schritt ist darauf ausgerichtet, dass nichts verloren geht, was für Hinterbliebene Bedeutung haben könnte, seien es Dokumente, Erinnerungsstücke oder Wertgegenstände.

Schritt 1: Persönliches Vorgespräch und Terminvereinbarung

Sie rufen an oder schreiben per WhatsApp. Julian oder Lukas Hecht, die Geschäftsführer, fragen kurz nach: Wie groß ist die Wohnung, bis wann läuft der Mietvertrag, ist schon etwas gesichert? Die Besichtigung findet meist innerhalb von 48 Stunden statt, und einer von beiden kommt selbst.

Schritt 2: Vor-Ort-Besichtigung und Nachlasssichtung

Bei der Besichtigung erfassen wir den gesamten Hausrat und achten dabei besonders auf Wertgegenstände, persönliche Dokumente und Gegenstände mit ideellem Wert. Wir trennen klar zwischen dem, was entsorgt wird, dem, was die Erben behalten möchten, und dem, was über eine fachgerechte Nachlassverwertung noch einen finanziellen Gegenwert hat. Diese Sichtung ist kostenlos und unverbindlich. Leben die Erben in verschiedenen Städten, legen wir den Termin so, dass alle dabei sein können, auf Wunsch per Videoanruf.

Schritt 3: Schriftliches Festpreisangebot

Nach der Besichtigung erhalten Sie ein schriftliches Angebot mit Festpreis. Der Preis berücksichtigt die Wohnungsgröße, den Füllgrad, etwaige Besonderheiten wie fehlender Aufzug oder Dachgeschoss und die gewünschten Zusatzleistungen. Falls sich im Haushalt tatsächlich verwertbare Gegenstände befinden, werden diese mit den Räumungskosten verrechnet. Das nennen wir Wertanrechnung. Wichtig: Was tatsächlich verwertbar ist, klären wir bei der Besichtigung vor Ort. Was eine Auflösung grob kostet, steht im Ratgeber Wohnungsauflösung Kosten. Ihren Festpreis nennen wir erst nach der Besichtigung, schriftlich, und er gilt.

Schritt 4: Räumung, sorgfältig und termingerecht

Am vereinbarten Tag räumt unser Team die Wohnung vollständig. Persönliche Gegenstände, die die Erben behalten möchten, werden vorher separiert und auf Wunsch verpackt oder zwischengelagert. Der Hausrat wird fachgerecht sortiert: Verwertbares geht in den Ankauf oder die Spende, der Rest wird nach den gesetzlichen Vorgaben entsorgt. Sondermüll, beispielsweise alte Farben, Chemikalien oder Medikamente, wird separat über zugelassene Stellen entsorgt.

Schritt 5: Reinigung und besenreine Übergabe

Nach der Räumung übergeben wir die Wohnung besenrein, sodass sie direkt an den Vermieter übergeben werden kann. Wird darüber hinaus eine professionelle Grundreinigung benötigt, koordinieren wir diese über geprüfte Fachbetriebe aus unserem Partnernetzwerk. Die Übergabe erfolgt termingerecht, dokumentiert und, wenn gewünscht, gemeinsam mit dem Vermieter oder der zuständigen Hausverwaltung. Wurde der Verstorbene erst nach Tagen gefunden, reicht eine Grundreinigung nicht. Wie wir dann mit einem Fachbetrieb reinigen, desinfizieren und räumen, steht auf der Seite Tatortreinigung in Berlin.

Vorher und nachher: so übergeben wir

Zwei Räume einer Berliner Altbauwohnung nach abgeschlossener Auflösung, besenrein und übergabefertig.

Vorher Nachher

Vorher Nachher

Auf Wunsch dazu

Die Übergabe an Ihre Hausverwaltung übernehmen wir

Nach der Räumung wartet noch ein Termin: die Wohnungsübergabe. Den müssen Sie nicht selbst wahrnehmen. Mit Ihrer schriftlichen Vollmacht stimmen wir den Termin mit Hausverwaltung oder Vermieter ab, übergeben die Wohnung vor Ort und schicken Ihnen Protokoll und Fotos.

Mieter oder Erbe bleiben Sie, und was ins Protokoll kommt, sprechen wir vorher mit Ihnen ab. Sagen Sie es einfach bei der Besichtigung, dann steht die Übergabe als eigene Position im Festpreis.

• Termin mit Hausverwaltung oder Vermieter abstimmen
• Übergabe vor Ort, Schlüssel abgeben
• Protokoll und Fotos für Ihre Unterlagen
• Rückfragen der Verwaltung zur Räumung beantworten
• Sie sind Hausverwaltung? So arbeiten wir mit Verwaltungen

Was kostet eine Wohnungsauflösung nach einem Todesfall?

Das hängt von der Größe der Wohnung ab, davon, wie voll sie ist, vom Stockwerk und vom Aufzug, und davon, ob sich Verwertbares findet. Grobe Spannen nach Wohnungsgröße stehen im Ratgeber Wohnungsauflösung Kosten, eine erste Einschätzung gibt der Kosten-Rechner. Ihren Festpreis nennen wir nach der Besichtigung, schriftlich. Nachforderungen gibt es nicht.

Wertanrechnung: was sich findet, senkt die Rechnung

Ein Beispiel: Eine Zweizimmerwohnung in Steglitz, normal eingerichtet. Beim Sichten finden sich ein gut erhaltener Sekretär, eine Briefmarkensammlung und Werkzeug. Was diese Dinge im Verkauf bringen, ziehen wir vom Festpreis ab. Genauso oft findet sich nichts Verwertbares. Dann bleibt es beim Festpreis, und das sagen wir vorher, nicht hinterher.

Lassen sich die Kosten von der Steuer absetzen?

Nur in einem bestimmten Fall. Die Räumungskosten können bei der Erbschaftsteuer als Nachlassverbindlichkeit zählen. Das hilft aber nur, wenn überhaupt Erbschaftsteuer anfällt, also wenn Ihr Erbe über dem persönlichen Freibetrag liegt. Für Kosten rund um den Erbfall gibt es außerdem einen Pauschbetrag ohne Nachweis; die einzelnen Rechnungen zählen nur, wenn sie zusammen darüber liegen.

Die Steuerermäßigung für haushaltsnahe Dienstleistungen greift hier nicht, weil die Wohnung des Verstorbenen nicht Ihr eigener Haushalt ist. Wir stellen eine Rechnung mit allen Posten aus. Wie sie sich in Ihrem Fall auswirkt, sagt Ihnen Ihr Steuerberater. Mehr dazu im Ratgeber Auflösungskosten steuerlich absetzen.

Umgang mit Wertgegenständen und persönlichen Dokumenten

Wer zuerst nur wissen will, was in der Wohnung ist, kann die Nachlasssicherung als eigenen ersten Schritt beauftragen: systematische Suche nach Dokumenten, Bargeld, Schmuck und Wertsachen, mit Fotos und Inventarliste, die Räumung folgt erst danach.

Vor der Räumung sichten wir die Wohnung und erfassen Wertgegenstände wie Schmuck, Uhren, Münzen, Antiquitäten, Gemälde oder Bücher von Wert gesondert. Die Erben entscheiden, was sie behalten. Den Rest können wir über unsere Nachlassverwertung vermitteln, der Erlös wird mit den Räumungskosten verrechnet. In Berliner Altbauten gehört oft auch die Dachboden-Räumung mit Wertanrechnung dazu. Testamente, Versicherungsunterlagen, Kontoauszüge und Briefe sichern wir vollständig und übergeben sie Ihnen. Nichts wird entsorgt, ohne dass die Erben zugestimmt haben.

Für Vermieter und Hausverwaltungen: Mieter verstorben

Stirbt ein Mieter, geht der Mietvertrag auf die Erben über. Räumen dürfen Sie als Vermieter nicht auf eigene Faust, auch nicht, wenn sich niemand meldet. Wer ohne Titel räumt, haftet für den Hausrat.

Sind Erben bekannt, sprechen Sie diese an; sie können innerhalb eines Monats kündigen. Melden sich keine Erben oder schlagen alle aus, beantragen Sie beim Nachlassgericht einen Nachlasspfleger. Der kündigt, gibt die Räumung in Auftrag und zahlt aus dem Nachlass.

Wir räumen für Erben, Nachlasspfleger, Testamentsvollstrecker und Hausverwaltungen. Sie bekommen Inventarliste, Fotos vor und nach der Räumung, Wiegescheine und Entsorgungsbelege. Wie die Zusammenarbeit mit Verwaltungen läuft, steht auf der Seite für Hausverwaltungen; für Nachlasspfleger gibt es eine eigene Seite für Nachlassverwalter und Nachlasspfleger.

Wohnungsauflösung, Haushaltsauflösung, Wohnungsräumung: alles dasselbe

Ob Wohnungsauflösung, Haushaltsauflösung, Wohnungsräumung, Entrümpelung, Nachlassräumung oder Wohnung ausräumen nach einem Todesfall: gemeint ist die komplette Räumung der Wohnung eines Verstorbenen mit Sichtung, Entsorgung und besenreiner Übergabe. Geht es um ein ganzes Haus, lesen Sie bei der Hausauflösung in Berlin weiter. Wollen Sie erst nur wissen, was in der Wohnung ist, gibt es die Nachlasssicherung als eigenen ersten Schritt.

Wohnungsauflösung nach Todesfall in allen Berliner Bezirken

Wir sind in ganz Berlin im Einsatz, mit Firmensitz im Bayerischen Viertel in Schöneberg, zentral gelegen, mit dem nahen A100-Anschluss Innsbrucker Platz und kurzen Anfahrtswegen in alle Ortsteile. In folgenden Bezirken und Ortsteilen führen wir regelmäßig Wohnungsauflösungen nach einem Sterbefall durch:

Steglitz-Zehlendorf (hier sind wir gestartet): Zehlendorf, Steglitz, Dahlem, Lichterfelde, Lankwitz, Wannsee

Charlottenburg-Wilmersdorf: Charlottenburg, Wilmersdorf, Schmargendorf, Grunewald

Tempelhof-Schöneberg (unser Heimatbezirk): Schöneberg, Friedenau, Tempelhof

Reinickendorf: Frohnau, Hermsdorf, Heiligensee

Treptow-Köpenick: Köpenick

Brandenburg-Umland: Potsdam, Kleinmachnow und weitere Orte im Umland

Auch in Bezirken, die hier nicht einzeln aufgeführt sind, führen wir Wohnungsauflösungen nach einem Todesfall durch. Schildern Sie uns Ihre Situation. Wir finden einen Weg.

Wenn zum Nachlass auch eine Immobilie gehört

Gehört zur Wohnung oder zum Haus auch Eigentum, stellen sich nach der Auflösung weitere Fragen: verkaufen, vermieten oder behalten? Was gilt bei der Spekulationsfrist, was bei der Erbschaftsteuer? Die Antworten haben wir in zwei Ratgebern zusammengefasst: Geerbte Immobilie verkaufen und Erbschaftsteuer bei Immobilien. Den ganzen Weg einer geerbten Immobilie in Berlin beschreibt unser Leitfaden.

Der erste Schritt

Rufen Sie an unter 030 585 816 730, schreiben Sie per WhatsApp oder nutzen Sie das Formular unten. Wir besprechen kurz, was ansteht, und vereinbaren die Besichtigung. Bis dahin müssen Sie nichts vorbereiten.