Kosten der Wohnungsauflösung steuerlich absetzen: § 35a EStG und Nachlassverbindlichkeiten

Hinweis vorab: Dieser Ratgeber gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine individuelle Steuerberatung. Welche Beträge in Ihrem konkreten Fall absetzbar sind, klären Sie am besten mit Ihrem Steuerberater oder einem Lohnsteuerhilfeverein. Wir stellen Ihnen die Rechnung so aus, dass sie die formalen Anforderungen erfüllt.

Zwei Wege, eine Frage: Wessen Haushalt wird aufgelöst?

Ob und wie sich die Kosten einer Auflösung absetzen lassen, entscheidet sich an einer einzigen Frage: Lösen Sie Ihren eigenen Haushalt auf – oder den eines Verstorbenen?

Im ersten Fall – etwa wenn Sie selbst umziehen, sich verkleinern oder einen Keller bzw. Dachboden Ihres eigenen Haushalts entrümpeln lassen – greift § 35a EStG. Das ist eine Vorschrift der Einkommensteuer, die haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen begünstigt.

Im zweiten Fall – wenn Sie als Erbe die Wohnung eines verstorbenen Angehörigen auflösen – sind die Kosten in der Regel Nachlassverbindlichkeiten und mindern die Erbschaftsteuer. Das ist ein völlig anderer steuerlicher Mechanismus. Beide Wege schauen wir uns nacheinander an.

Weg 1: § 35a EStG – wenn Sie Ihren eigenen Haushalt auflösen

§ 35a des Einkommensteuergesetzes belohnt es, wenn Sie Dienstleistungen rund um Ihren Haushalt von Fachbetrieben statt schwarz erledigen lassen. Der Clou: Die Steuerermäßigung wird direkt von Ihrer Steuerschuld abgezogen, nicht nur von der Bemessungsgrundlage. 20 Prozent der begünstigten Kosten landen also unmittelbar als Ersparnis auf Ihrer Steuerrechnung.

Haushaltsnahe Dienstleistungen vs. Handwerkerleistungen

Das Gesetz unterscheidet zwei Töpfe, die Sie nebeneinander nutzen können:

Haushaltsnahe Dienstleistungen: Tätigkeiten, die gewöhnlich von Haushaltsmitgliedern erledigt werden – dazu zählt das Räumen, Entrümpeln und Reinigen. Begünstigt sind 20 Prozent der Arbeitskosten, höchstens 4.000 Euro pro Jahr (also 20 % aus bis zu 20.000 Euro Arbeitskosten).

Handwerkerleistungen: Arbeiten an der Wohnung selbst – etwa Demontagen, ein nicht-tragender Rückbau oder Renovierungsarbeiten. Hier sind 20 Prozent der Arbeitskosten absetzbar, höchstens 1.200 Euro pro Jahr (20 % aus bis zu 6.000 Euro).

Bei einer typischen Wohnungsauflösung fällt der Räum- und Entsorgungsanteil unter die haushaltsnahen Dienstleistungen, während etwa der Abbau fest verbauter Einbauten als Handwerkerleistung gelten kann. Eine sauber aufgeschlüsselte Rechnung hilft, beide Töpfe optimal auszunutzen.

Was absetzbar ist – und was nicht

Das ist der Punkt, an dem viele Steuererklärungen scheitern: Begünstigt sind ausschließlich die Arbeits-, Maschinen- und Fahrtkosten. Nicht absetzbar sind:

• Materialkosten
• die reinen Entsorgungs- und Deponiegebühren
• der Wert entsorgter Gegenstände

Bei einer Wohnungsauflösung machen die Entsorgungsgebühren einen spürbaren Teil der Rechnung aus – dieser Teil ist nicht begünstigt. Genau deshalb ist eine Rechnung, die den Arbeitsanteil getrennt ausweist, bares Geld wert. Wir weisen Arbeits- und Fahrtkosten auf Wunsch separat aus.

Die drei Formvoraussetzungen

Damit das Finanzamt mitspielt, müssen drei Bedingungen erfüllt sein:

1. Eigener Haushalt: Die Leistung muss in Ihrem Haushalt erbracht werden – also in einer Wohnung, die Sie selbst bewohnen oder zumindest als Teil Ihres Haushalts gilt. Eine reine Vermietungsimmobilie fällt nicht darunter (dort sind die Kosten ggf. als Werbungskosten abziehbar – ein anderer Weg).

2. Rechnung: Es muss eine ordnungsgemäße Rechnung vorliegen, die die Arbeitskosten erkennen lässt.

3. Überweisung: Die Zahlung muss unbar erfolgen – per Überweisung, mit nachvollziehbarem Kontoauszug. Barzahlung schließt die Begünstigung aus, selbst wenn eine Quittung vorliegt.

Weg 2: Nachlassverbindlichkeiten – wenn Sie für einen Verstorbenen auflösen

Lösen Sie als Erbe die Wohnung eines verstorbenen Angehörigen auf, greift § 35a EStG in der Regel nicht – schließlich ist es nicht Ihr eigener Haushalt. Stattdessen wirken die Kosten an einer anderen Stelle: Sie mindern den erbschaftsteuerpflichtigen Erwerb als Nachlassverbindlichkeiten.

Nach § 10 Abs. 5 des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes (ErbStG) sind unter anderem die Kosten der Nachlassregelung abziehbar. Dazu gehören typischerweise auch die Kosten, die entstehen, um die Wohnung des Verstorbenen zu räumen, aufzulösen und an den Vermieter zu übergeben.

Der Pauschbetrag von 10.300 Euro

Für die Kosten der Nachlassregelung – darunter Bestattung, Grabmal, Abwicklung und eben auch die Wohnungsauflösung – gewährt das Finanzamt einen Pauschbetrag von 10.300 Euro (§ 10 Abs. 5 Nr. 3 ErbStG). Dieser Betrag wird ohne Einzelnachweis anerkannt. Für viele Erben bedeutet das: Die Kosten der Wohnungsauflösung sind innerhalb dieser Pauschale ohnehin abgedeckt, ganz ohne Belegsammlung.

Liegen Ihre tatsächlichen Nachlassregelungskosten über 10.300 Euro – etwa bei einer großen Hausauflösung, aufwändiger Bestattung und weiteren Abwicklungskosten – können Sie die höheren Beträge mit Belegen geltend machen. Dann lohnt es sich, jede Rechnung sorgfältig aufzubewahren.

Wichtig: Erbschaftsteuer fällt nicht immer an

Bevor Sie sich mit Nachlassverbindlichkeiten beschäftigen, lohnt ein Blick auf die Freibeträge: Ehegatten haben einen Erbschaftsteuer-Freibetrag von 500.000 Euro, Kinder von 400.000 Euro je Elternteil. Bleibt der gesamte Nachlass unter dem Freibetrag, fällt gar keine Erbschaftsteuer an – dann wirken sich auch die Auflösungskosten steuerlich nicht aus, weil keine Steuer zu mindern ist. Die Frage nach der Absetzbarkeit stellt sich also vor allem bei größeren Nachlässen oder entfernteren Verwandtschaftsverhältnissen mit niedrigeren Freibeträgen.

Sonderfall: vermietete Immobilie

Gehört die aufzulösende Wohnung zu einer vermieteten Immobilie – etwa weil Sie ein Mietshaus geerbt haben und eine Wohnung nach Auszug oder Tod des Mieters räumen lassen –, sind die Kosten häufig als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar. Das ist ein dritter Weg, der weder § 35a EStG noch die Erbschaftsteuer betrifft, sondern Ihre laufende Einkommensteuer aus der Vermietung. Auch hier gilt: Eine saubere Rechnung ist die Grundlage.

So machen Sie es richtig: die Checkliste

Damit Ihnen keine Ersparnis entgeht, beachten Sie diese Punkte:

• Weg bestimmen: Eigener Haushalt (§ 35a EStG), Nachlass (Erbschaftsteuer) oder Vermietung (Werbungskosten)?
• Rechnung mit getrennten Posten: Arbeits-/Fahrtkosten separat von Material und Entsorgung.
• Per Überweisung zahlen und Kontoauszug aufbewahren.
• Belege sammeln: Rechnung, Zahlungsnachweis und – bei Nachlass – Unterlagen zum Zusammenhang mit der Nachlassregelung.
• Im Zweifel den Steuerberater fragen: Gerade bei der Abgrenzung lohnt sich fachlicher Rat – die Ersparnis übersteigt das Honorar oft deutlich.

Wie wir Sie unterstützen

Als Berliner Fachbetrieb stellen wir für jede Auflösung eine ordnungsgemäße Rechnung aus – auf Wunsch mit getrennt ausgewiesenem Arbeitsanteil für § 35a EStG oder als prüffähigen Beleg für die Nachlassregelung. Bei Auflösungen nach einem Todesfall dokumentieren wir den Vorgang so, dass Sie die Unterlagen direkt an das Finanzamt oder Ihren Steuerberater weitergeben können.

Mehr zu den tatsächlichen Kosten lesen Sie in unserem Ratgeber Was kostet eine Wohnungsauflösung in Berlin?. Wenn die Kostenübernahme durch ein Amt im Raum steht, hilft unser Ratgeber zur Wohnungsräumung mit Sozialamt oder Jobcenter weiter.

Für ein verbindliches Festpreisangebot erreichen Sie uns unter 030 585 816 730, per WhatsApp oder über unser Kontaktformular.