Geerbte Immobilie verkaufen – Ablauf, Steuer und Spekulationsfrist verständlich erklärt
Eine geerbte Immobilie zu verkaufen wirft fast immer dieselben Fragen auf: Muss ich Steuern zahlen? Wann ist der Verkauf steuerfrei? Was, wenn wir mehrere Erben sind? Und in welcher Reihenfolge geht man überhaupt vor? Dieser Ratgeber beantwortet die wichtigsten Punkte verständlich – von der Spekulationsfrist über die Erbschaftssteuer bis zum konkreten Ablauf. Hinweis vorweg: Wir sind Auflösungs- und Verwertungsbetrieb, kein Steuerberater oder Makler. Für die verbindliche steuerliche und rechtliche Beratung verweisen wir auf die jeweiligen Fachleute.
Die zwei Steuern, die oft verwechselt werden
Beim Verkauf einer geerbten Immobilie geistern zwei völlig unterschiedliche Steuern durcheinander – und genau hier entsteht die meiste Unsicherheit. Es lohnt sich, sie sauber zu trennen:
Die Erbschaftssteuer fällt auf den Erwerb durch die Erbschaft an. Sie richtet sich nach dem Wert der Immobilie und dem persönlichen Freibetrag – nicht danach, ob Sie später verkaufen. Die Spekulationssteuer dagegen ist Einkommensteuer auf den Gewinn, den Sie beim Verkauf erzielen – und nur dann, wenn Sie innerhalb einer bestimmten Frist verkaufen. Beide können unabhängig voneinander anfallen, müssen es aber nicht. Es ist gut möglich, dass auf eine Immobilie Erbschaftssteuer entfällt, der Verkauf selbst aber komplett steuerfrei bleibt.
Spekulationsfrist: Wann der Verkauf steuerfrei ist
Die wichtigste Regel zuerst: Maßgeblich ist nicht, wie lange Sie die Immobilie besitzen, sondern wie lange der Erblasser sie besaß. Das Finanzamt rechnet Ihnen die Besitzzeit des Verstorbenen an – Juristen nennen das die „Fußstapfentheorie". Daraus folgt:
Steuerfrei verkaufen können Sie in der Regel, wenn zwischen der Anschaffung durch den Erblasser und Ihrem Verkauf mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 EStG). Hat der verstorbene Vater das Haus etwa 1995 gekauft, ist der Verkauf 2026 für Sie als Erben einkommensteuerfrei – selbst wenn Sie erst seit wenigen Monaten Eigentümer sind.
Ebenfalls steuerfrei ist der Verkauf, wenn die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst zu Wohnzwecken genutzt wurde – durch den Erblasser oder durch Sie. Lag die Anschaffung dagegen weniger als zehn Jahre zurück und gab es keine Selbstnutzung, wird der Gewinn (Verkaufspreis minus damaliger Anschaffungswert minus Veräußerungskosten) mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert.
Weil hier viel von Daten und Nachweisen abhängt, ist das der eine Punkt, an dem sich der Gang zum Steuerberater fast immer auszahlt – die Ersparnis übersteigt das Honorar oft deutlich.
Erbschaftssteuer auf die Immobilie: die Freibeträge
Ob überhaupt Erbschaftssteuer anfällt, hängt vom Verwandtschaftsgrad und vom Freibetrag ab. Die wichtigsten Freibeträge:
Ehegatten und eingetragene Partner: 500.000 € · Kinder: 400.000 € (je Elternteil) · Enkel: 200.000 € · Geschwister, Nichten/Neffen und nicht verwandte Erben: 20.000 €. Liegt der steuerliche Wert der Immobilie (zusammen mit dem übrigen Nachlass) unter dem Freibetrag, fällt keine Erbschaftssteuer an. Darüber gelten nach Steuerklasse gestaffelte Sätze.
Wichtig ist die Sonderregel zum Familienheim: Erben Ehegatten oder Kinder die selbst genutzte Wohnimmobilie und nutzen sie unverzüglich für mindestens zehn Jahre selbst weiter, kann sie ganz steuerfrei bleiben (bei Kindern bis 200 m² Wohnfläche). Wird in dieser Zeit verkauft oder vermietet, entfällt die Begünstigung rückwirkend. Auch das ist ein klassischer Fall für die Steuerberatung.
Die Erbschaftssteuer auf das Erben selbst – Freibeträge, Bewertung der Immobilie, Familienheim-Befreiung und Stundung – behandeln wir ausführlich im eigenen Ratgeber Erbschaftssteuer auf eine Immobilie.
Geerbte Immobilie verkaufen in der Erbengemeinschaft
Erben mehrere Personen gemeinsam, gehört die Immobilie der Erbengemeinschaft – und über sie kann nur gemeinsam verfügt werden (§ 2040 BGB). Für den Verkauf heißt das: Alle Miterben müssen zustimmen. Sind sich alle einig, wird verkauft und der Erlös nach Erbquoten verteilt. Das ist der unkomplizierte Fall.
Schwieriger wird es, wenn einer behalten und der andere verkaufen will. Dann gibt es im Wesentlichen drei Wege: Ein Miterbe zahlt die anderen aus und übernimmt die Immobilie; die Erben verkaufen gemeinsam am Markt; oder – wenn keine Einigung gelingt – beantragt ein Miterbe die Teilungsversteigerung. Letztere bringt fast immer einen schlechteren Preis als ein normaler Verkauf und sollte das letzte Mittel bleiben. Wie wir die Räumung in solchen Konstellationen konfliktarm abwickeln, lesen Sie auf unserer Seite zur Wohnungsauflösung für Erbengemeinschaften und im Ratgeber Erbengemeinschaft auflösen.
Der Ablauf: vom Erbfall zum Verkauf
In der Praxis hat sich diese Reihenfolge bewährt:
1. Erbenstellung klären und ins Grundbuch. Verkaufen können nur die eingetragenen Eigentümer. Nach dem Erbfall wird das Grundbuch berichtigt – dafür genügt meist ein Erbschein oder ein notarielles Testament samt Eröffnungsprotokoll. Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist die Grundbuchberichtigung gebührenfrei.
2. Wert ermitteln. Den Verkehrswert stellt ein Makler oder Gutachter fest. Parallel lohnt der Blick auf den Hausrat – darin steckt oft mehr Wert, als man denkt (dazu gleich mehr).
3. Steuerfrage prüfen. Spekulationsfrist und Erbschaftssteuer mit dem Steuerberater klären, bevor Sie verkaufen – nicht danach.
4. Immobilie räumen. Diesen Schritt übernehmen wir: Wir räumen die geerbte Immobilie vollständig, sichern persönliche Dokumente, rechnen werthaltigen Hausrat an und übergeben besenrein. Den Gesamtüberblick über diesen Weg gibt unser Leitfaden zur geerbten Immobilie in Berlin.
5. Verkaufen und beurkunden. Über Makler, Direktverkauf oder Teilungsversteigerung – der Kaufvertrag wird in jedem Fall notariell beurkundet.
Geerbtes Haus verkaufen oder vermieten – oder behalten?
Nicht jede geerbte Immobilie muss verkauft werden. Die Entscheidung hängt von Lage, Zustand, Ihrer Lebenssituation und der Einigkeit unter den Erben ab. Grob:
Verkaufen ist meist sinnvoll, wenn mehrere Erben beteiligt sind, die Immobilie weit entfernt liegt oder hoher Sanierungsstau besteht. Vermieten kann sich lohnen, wenn die Lage gut ist und Sie laufende Einnahmen einer Einmalzahlung vorziehen – bedeutet aber Verwaltungsaufwand und Vermieterpflichten. Selbst einziehen kann steuerlich attraktiv sein (Familienheim-Befreiung), setzt aber voraus, dass die Immobilie zu Ihrem Leben passt. Es gibt hier kein pauschal „richtig" – aber es gibt eine für Ihre Situation passende Antwort.
Option Direktverkauf: ohne Makler, ohne Vermarktungsphase
Wir bleiben bei unserer Linie: Wir makeln nicht. Es gibt aber neben dem klassischen Verkauf über einen Makler einen zweiten Weg – den Direktverkauf an einen Ankäufer. Unsere Schwestergesellschaft Hecht Immobilien GmbH kauft geerbte Eigentumswohnungen, Häuser und Mehrfamilienhäuser direkt für den eigenen Bestand. Für Erbengemeinschaften ist das oft der einfachste Weg: ein Käufer, ein Notartermin, keine monatelange Vermarktung – und die Haushaltsauflösung übernimmt auf Wunsch dasselbe Team.
Ob das für Sie passt, entscheiden Sie in Ruhe: Das Kaufangebot ist unverbindlich und vollständig unabhängig von der Räumung. Holen Sie gern eine Makler-Einschätzung zum Vergleich ein – ein seriöses Direktangebot hält diesem Vergleich stand.
Der unterschätzte Hebel: der Hausrat
Während alle auf den Immobilienwert schauen, übersehen viele Erben den Wert des Inventars. Antiquitäten, Designermöbel, Schmuck, Sammlungen, Kunst oder hochwertige Teppiche haben einen realen Marktwert. Wir bewerten diesen Hausrat bei der Besichtigung und rechnen den Erlös transparent gegen die Räumungskosten – das senkt den Netto-Aufwand der Räumung spürbar. Wie Bewertung und Anrechnung funktionieren, erklären wir auf unserer Seite zur Nachlassverwertung. Und wenn Sie ohnehin eine grobe Vorstellung der Räumungskosten brauchen, hilft unser Ratgeber zu den Kosten einer Wohnungsauflösung.
Wie Freiraum beim Verkauf hilft – und wo nicht
Ehrlich und klar abgegrenzt: Freiraum Auflösungen GmbH ist kein Makler und vermittelt keine Immobilien. Unser Kern ist der operative Teil, der den Verkauf erst möglich macht – die vollständige, dokumentierte Räumung mit Wertanrechnung und besenreiner Übergabe. Wer nicht über den Markt verkaufen will, hat daneben einen direkten Weg: Unsere Schwestergesellschaft Hecht Immobilien GmbH kauft geerbte Immobilien in Berlin und Umland für den eigenen Bestand – ohne Vermarktungsphase, ohne öffentliche Inserate, schnell und diskret. Das Kaufangebot ist unverbindlich und vollständig unabhängig vom Festpreis der Räumung; das Ob und Wie entscheiden allein Sie. Handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus, gilt dasselbe – auch dafür gibt es den Direktankauf.
Wenn Sie den ersten praktischen Schritt – die Räumung – angehen möchten, erreichen Sie uns unter 030 585 816 730 oder über unser Kontaktformular. Die Besichtigung und das Festpreisangebot sind kostenlos und unverbindlich.
Dieser Ratgeber bietet eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine individuelle steuerliche oder rechtliche Beratung. Für Ihren konkreten Fall wenden Sie sich bitte an einen Steuerberater, Notar oder Rechtsanwalt.
Häufige Fragen
Haus geerbt – was tun als Erstes?
Drei Schritte in dieser Reihenfolge: Erstens den Erbfall ordnen – Testament eröffnen lassen, klären, wer erbt, und die Erbschaft binnen drei Monaten beim Finanzamt anzeigen (das ist Pflicht, auch wenn keine Steuer anfällt). Zweitens das Haus sichern und sichten: Versicherung informieren, Unterlagen wie Grundbuchauszug, Energieausweis und Kreditverträge zusammensuchen, den realistischen Wert ermitteln lassen. Drittens erst dann entscheiden: verkaufen, vermieten oder selbst einziehen – jede Option hat steuerliche Folgen. Nicht überstürzen: Für die Grundbuchberichtigung nach dem Erbfall bleibt zwei Jahre lang Gebührenfreiheit.
Wann ist der Verkauf einer geerbten Immobilie steuerfrei?
Der Veräußerungsgewinn ist in der Regel steuerfrei, wenn zwischen der Anschaffung durch den Erblasser und dem Verkauf mehr als zehn Jahre liegen (Spekulationsfrist nach § 23 EStG). Die Haltedauer des Erblassers wird dem Erben angerechnet (sogenannte Fußstapfentheorie). Steuerfrei ist der Verkauf außerdem, wenn die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst zu Wohnzwecken genutzt wurde. Das ist eine allgemeine Orientierung – die verbindliche Prüfung übernimmt ein Steuerberater.
Fällt beim Verkauf einer geerbten Immobilie Spekulationssteuer an?
Nur, wenn die Zehn-Jahres-Frist seit Anschaffung durch den Erblasser noch nicht abgelaufen ist und keine Selbstnutzung vorlag. Dann wird der Gewinn (Verkaufspreis abzüglich des seinerzeitigen Anschaffungswerts und der Veräußerungskosten) mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert. Hatte der Erblasser die Immobilie bereits länger als zehn Jahre, ist der Verkauf für den Erben einkommensteuerfrei – unabhängig davon, wie kurz der Erbe sie selbst gehalten hat.
Was ist der Unterschied zwischen Erbschaftssteuer und Spekulationssteuer?
Das sind zwei getrennte Dinge. Die Erbschaftssteuer fällt auf den Erwerb durch Erbschaft an und richtet sich nach dem Immobilienwert und dem Freibetrag (Kinder 400.000 €, Ehegatten 500.000 €). Die Spekulationssteuer ist Einkommensteuer auf den Gewinn beim späteren Verkauf innerhalb der Zehn-Jahres-Frist. Es kann also sein, dass auf eine Immobilie Erbschaftssteuer anfällt, der spätere Verkauf aber steuerfrei ist – oder umgekehrt.
Wie verkauft eine Erbengemeinschaft eine geerbte Immobilie?
Alle Miterben müssen dem Verkauf zustimmen (§ 2040 BGB). Einigt man sich, wird gemeinsam verkauft und der Erlös nach Erbquote verteilt. Können sich die Erben nicht einigen, bleibt als letztes Mittel die Teilungsversteigerung – meist mit deutlichem Wertverlust. Vor dem Verkauf muss die Immobilie in der Regel geräumt werden; das übernehmen wir koordiniert mit allen Miterben.
Sollte ich die geerbte Immobilie vor dem Verkauf räumen lassen?
In den meisten Fällen ja. Eine geräumte, besenreine Immobilie wirkt auf Exposé-Fotos und bei Besichtigungen deutlich besser und verkauft sich erfahrungsgemäß schneller. Wir räumen vollständig, rechnen werthaltigen Hausrat an und übergeben besenrein. Eine darüber hinausgehende Renovierung ist für den Verkauf meist nicht nötig – viele Käufer kalkulieren ohnehin mit eigener Modernisierung.
Muss ich vor dem Verkauf ins Grundbuch eingetragen werden?
Ja. Verkaufen können nur die eingetragenen Eigentümer. Nach einem Erbfall wird das Grundbuch berichtigt – dafür genügt in der Regel ein Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll. Die Grundbuchberichtigung ist innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gebührenfrei. Erst danach kann der Notar den Kaufvertrag beurkunden.