Was kostet eine Entkernung? Ehrliche Preise pro m² – und die Schadstoff-Falle im Altbau
Wer eine Wohnung oder ein Haus sanieren will, braucht zuerst eine Zahl: Was kostet die Entkernung? Dieser Ratgeber nennt die marktüblichen Spannen pro Quadratmeter, zeigt Beispielrechnungen für Wohnung und Einfamilienhaus – und erklärt den Faktor, der in Berlin über den Preis entscheidet und in Billig-Angeboten gern verschwiegen wird: Schadstoffe in Gebäuden, die vor Mitte der 1990er gebaut wurden.
Die Preisspannen im Überblick
Entkernungen werden nach Fläche und Umfang kalkuliert. Diese Spannen pro Quadratmeter Wohn- bzw. Nutzfläche sind marktübliche Orientierungswerte aus aktuellen Berliner Angeboten und Branchenquellen:
- Leichter Rückbau – Bodenbeläge, Innentüren, Einbauschränke, einzelne Verkleidungen: ca. 30–50 €/m²
- Mittlere Entkernung – zusätzlich nicht-tragende Trennwände, abgehängte Decken, komplettes Bad: ca. 50–90 €/m²
- Komplettentkernung bis Rohbau – inklusive Elektro- und Sanitärinstallationen, auf Wunsch Estrich: ca. 80–120 €/m²
Zwei Beispielrechnungen: Eine 80-m²-Wohnung liegt je nach Umfang meist zwischen 2.500 und 6.500 €. Ein Einfamilienhaus mit 150 m² kostet bei vollständiger Entkernung grob 12.000 bis 20.000 € – mit Schadstoffsanierung auch deutlich mehr. Alle Werte sind Orientierungen, keine Angebote: Verbindlich wird der Preis erst nach einer kostenlosen Vor-Ort-Begehung, dann als Festpreis ohne Nachforderungen.
Die vier Faktoren, die den Preis wirklich bestimmen
1. Umfang: Ob nur Böden und Türen rausgehen oder die Fläche bis auf den Rohbau leergeräumt wird, ist der größte Hebel – siehe Spannen oben. 2. Schadstoffe: Asbest, künstliche Mineralfasern und teerhaltige Kleber machen aus normalem Bauschutt gefährlichen Abfall mit Sonderentsorgung und Fachbetriebspflicht (dazu gleich mehr). 3. Entsorgung: Bau- und Abbruchabfälle müssen getrennt gesammelt werden – Mischcontainer kosten ein Mehrfaches sortenreiner Fraktionen, deshalb trennen wir direkt vor Ort. 4. Zugänglichkeit: Fünfter Stock Altbau ohne Aufzug, kein Container-Stellplatz, enge Treppenhäuser – bei gleicher Fläche ein Unterschied von vielen Arbeitsstunden.
Die Schadstoff-Falle: warum das Baujahr über Ihr Angebot entscheidet
In Gebäuden mit Baubeginn vor dem 31. Oktober 1993 gilt rechtlich Asbestverdacht. Seit der neuen Gefahrstoffverordnung (in Kraft seit Ende 2024) muss die Schadstofflage geklärt sein, bevor Bau- oder Abbrucharbeiten beginnen – liegen dem Eigentümer keine Informationen vor, muss der ausführende Betrieb die Erkundung veranlassen. Die typischen Fundstellen sind unscheinbar: Floor-Flex-Platten und der schwarze Kleber darunter, Fliesenkleber und Spachtelmassen, Cushion-Vinyl, Nachtspeicheröfen, alte Mineralwolle in abgehängten Decken. Ein seriöses Entkernungsangebot für einen Berliner Altbau enthält deshalb die Schadstoffprüfung – und einen klaren Mechanismus für den Fundfall: Beprobung durch ein Labor, Sanierung der betroffenen Flächen durch einen zertifizierten Fachbetrieb nach TRGS 519, danach geht der normale Rückbau weiter. Angebote, die das Thema gar nicht erwähnen, sind im Altbau kein Schnäppchen, sondern ein Risiko.
Verbindlichen Festpreis statt Schätzung? Kostenlose Begehung vereinbaren.
Kostenlose Begehung, in der Regel binnen 48 h Schriftliches Festpreisangebot mit Einzelpositionen Verwertbare Einbauten werden angerechnet
Gewerbeflächen: Rückbaupflicht zum Mietende
Bei Läden und Büros kommt der Anlass oft nicht von der Sanierung, sondern vom Mietvertrag: Gewerbemieter müssen ihre Einbauten beim Auszug in aller Regel zurückbauen – per Rückbauklausel oder über § 546 BGB. Was genau geschuldet ist, welche Fristen laufen und wie der Rückbau abläuft, steht im Ratgeber Rückbaupflicht für Gewerbemieter. Für die Kostenkalkulation gelten dieselben Spannen wie oben; ein leichter Ladenrückbau mit 100–200 m² Fläche liegt typischerweise zwischen 3.000 und 15.000 €. Der Unterschied zur Wohnungsentkernung: Es gibt einen harten Übergabetermin mit dem Vermieter, und die Ladeneinrichtung hat oft noch einen Verwertungswert, der den Preis senkt. Wie wir Räumung, Verwertung und Rückbau zu einem Termin bündeln, steht auf unserer Seite Entkernung & Rückbau Berlin.
Genehmigung, Statik und die Grenze der Entkernung
Die gute Nachricht für Bauherren: Die Beseitigung nicht-tragender und nicht aussteifender Bauteile im Gebäudeinneren ist in Berlin verfahrensfrei – Sie brauchen dafür keine Baugenehmigung. Die Grenze verläuft an der Statik: Sobald tragende Wände, Decken oder aussteifende Bauteile betroffen sind, braucht es Tragwerksplaner, Anzeige- bzw. Genehmigungsverfahren und einen spezialisierten Abbruchbetrieb. Diese Arbeiten führen wir nicht mit eigenen Geräten aus, sondern holen den Fachbetrieb dazu und steuern das Projekt – mit Statiker und ordnungsgemäßer Anzeige. Stutzig werden sollten Sie, wenn Ihnen jemand tragende Eingriffe beiläufig mitanbietet, ohne Statiker und ohne Anzeige: Das spart am falschen Ende und fällt spätestens bei der Bauaufsicht auf. Bei denkmalgeschützten Gebäuden gilt zusätzlich das Denkmalrecht, auch im Innenraum.
Sparen bei der Entkernung – die ehrlichen Hebel
Drei Hebel funktionieren wirklich: Erstens die Wertanrechnung – neuwertige Einbauküchen, hochwertige Sanitärobjekte oder verwertbare Ladeneinrichtung verkaufen wir statt sie zu entsorgen und rechnen den Erlös transparent an; meistens ist der Effekt klein, manchmal erheblich, und wir sagen ehrlich, was Ihre Einbauten hergeben. Zweitens die Kombination mit der Räumung: Folgt die Entkernung auf eine Entrümpelung oder Haushaltsauflösung, sparen Sie Anfahrten, Container-Logistik und Schnittstellen – wir bündeln beides in einem Angebot. Drittens die Steuer: Im selbst bewohnten Zuhause sind Entkernungsarbeiten in der Regel Handwerkerleistungen nach § 35a EStG (20 % der Arbeitskosten, bis 1.200 €/Jahr); Details und Grenzen erklärt unser Ratgeber Auflösungskosten steuerlich absetzen. Wovon wir abraten: Eigenleistung bei Verdachtsmaterialien im Altbau – wer Floor-Flex-Platten selbst herausreißt, gefährdet sich und macht die Fläche teurer statt billiger.
Häufige Fragen
Was kostet eine Entkernung pro m²?
Als marktübliche Orientierung: leichter Rückbau (Bodenbeläge, Türen, Einbauten) etwa 30–50 €/m², mittlere Entkernung mit Trennwänden, abgehängten Decken und Bad etwa 50–90 €/m², Komplettentkernung bis auf den Rohbau etwa 80–120 €/m². In Berliner Altbauten liegen die Preise wegen Schadstoffrisiko und schwieriger Zugänge eher im oberen Bereich der Spannen. Verbindlich wird der Preis erst nach einer Vor-Ort-Begehung.
Was kostet es, eine 80-m²-Wohnung zu entkernen?
Je nach Umfang meist zwischen 2.500 und 6.500 €: nur Böden, Türen und Einbauten am unteren Ende, die komplette Entkernung mit Bad, Trennwänden und Installationen am oberen. Kommt ein Schadstofffund dazu – etwa asbesthaltiger Bodenkleber – verteuern sich die betroffenen Flächen deutlich, weil ein zertifizierter Fachbetrieb sanieren muss.
Was kostet es, ein ganzes Haus zu entkernen?
Ein Einfamilienhaus mit 150 m² liegt bei einer vollständigen Entkernung grob zwischen 12.000 und 20.000 €, mit Schadstoffsanierung auch deutlich darüber. Teilentkernungen sind entsprechend günstiger. Seriös beziffern lässt sich das nur nach Begehung – Baujahr, Bausubstanz und Schadstoffverdacht entscheiden über den Preis.
Warum sind Angebote für Altbauten vor 1993 oft teurer?
Weil dort per Gefahrstoffverordnung Asbestverdacht gilt: Seit Ende 2024 muss bei Bauarbeiten an Gebäuden mit Baubeginn vor dem 31.10.1993 die Schadstofflage geklärt sein, bevor gearbeitet wird – die Erkundung ist Pflicht des ausführenden Betriebs, wenn der Eigentümer keine Unterlagen hat. Ein seriöses Angebot enthält diese Prüfung. Ein Billig-Angebot, das einfach 'drüber' arbeitet, riskiert Baustopp, Nachsanierung und Gesundheitsschäden – das wird am Ende teurer.
Brauche ich für eine Entkernung eine Baugenehmigung?
Für die Beseitigung nicht-tragender und nicht aussteifender Bauteile im Gebäudeinneren ist in Berlin keine Genehmigung erforderlich – das ist nach der Bauordnung verfahrensfrei. Sobald tragende Bauteile betroffen sind, wird es genehmigungs- bzw. anzeigepflichtig und gehört in die Hände von Statiker und Abbruchfachbetrieb. Bei denkmalgeschützten Gebäuden gelten gesonderte Regeln.
Kann ich Entkernungskosten von der Steuer absetzen?
Im selbst bewohnten Zuhause sind Entkernungsarbeiten in der Regel Handwerkerleistungen nach § 35a EStG: 20 % der Arbeitskosten, maximal 1.200 € pro Jahr, direkt von der Steuerschuld – Voraussetzung sind Rechnung und unbare Zahlung. Bei vermieteten Objekten zählen die Kosten stattdessen zu den Werbungskosten bzw. Herstellungskosten. Die Bewertung des Einzelfalls gehört zum Steuerberater.