Schadstoffgutachten und Asbest-Gutachten erklärt

Ein brauchbares Gutachten beantwortet für jeden Fund vier Fragen: wo genau, welcher Stoff, wie viel und in welchem Zustand. Dazu gehören die Beschreibung des Gebäudes mit Baujahr und Umbauten, die Liste der untersuchten Bereiche und, genauso wichtig, der Bereiche, die nicht zugänglich waren. Es folgen Probenahmestellen mit Fotos, die Laborbefunde, eine Bewertung der Dringlichkeit und eine Empfehlung, was vor welchen Arbeiten zu tun ist.

Im Kataster für den Rückbau kommen die Mengen hinzu, je Raum und Bauteil, und die Abfallschlüssel, unter denen das Material entsorgt wird, etwa 17 06 05* für Asbestzement oder 17 06 03* für alte Mineralwolle. An dieser Stelle zeigt sich die Qualität. Ein Kataster, das nur „Asbest im Bodenbelag, EG“ vermerkt, reicht für kein verbindliches Angebot. Eines, das „Floor-Flex mit Bitumenkleber, Raum 0.12, 34 Quadratmeter, Probe P7 positiv“ schreibt, schon.

Asbest ist der bekannteste Stoff, aber selten der einzige. Welche Stoffe ein Gutachter untersucht, richtet sich nach Baujahr, Bauweise und Nutzung.

Fertighäuser der 1960er bis 1980er Jahre sind ein eigener Fall. Dort werden neben Asbest häufig Holzschutzmittel und Formaldehyd aus Spanplatten geprüft, oft mit Raumluftmessung. Bei Lager- und Gewerbehallen kommen Bodenbeschichtungen, Anstriche an Stahlträgern und Rückstände aus der früheren Nutzung hinzu.

PCB steckt vor allem in dauerelastischen Fugen aus der Zeit von etwa 1955 bis 1975: zwischen Betonfertigteilen, an Fenstern und Türen, in Dehnungsfugen von Plattenbauten, Schulen und Verwaltungsbauten. Ansehen kann man es einer Fuge nicht. Verdächtig ist eine graue oder schwarze, gummiartige Fugenmasse aus dieser Bauzeit, Klarheit gibt nur eine Materialprobe im Labor.

Bewertet wird nach der PCB-Richtlinie der Länder. Liegt die Raumluft unter 300 Nanogramm PCB je Kubikmeter, gilt sie als langfristig unbedenklich. Zwischen 300 und 3.000 Nanogramm soll die Quelle mittelfristig beseitigt werden, ab 3.000 Nanogramm sind sofort Maßnahmen nötig. Deshalb gehören zu einem PCB-Befund meist Materialprobe und Raumluftmessung.

Abfall mit mehr als 50 Milligramm PCB je Kilogramm fällt unter die PCB-Abfallverordnung und ist gefährlicher Abfall, Fugenmasse meist unter dem Schlüssel 17 09 02*. Die Sanierung gehört in einen Fachbetrieb, der nach der PCB-Richtlinie arbeitet und seine Beschäftigten nach TRGS 524 schützt. Für die Kosten gibt es keine belastbare Spanne, sie hängen an Fugenlänge, Zugang und Raumluftwerten. Wer eine Entkernung plant, lässt die Fugen am besten im selben Kataster mit untersuchen.

Schadstoffgutachter ist kein geschützter Beruf, jeder darf sich so nennen. Umso wichtiger ist, was hinter dem Namen steht. Wer Proben aus asbestverdächtigem Material nimmt, arbeitet nach der Gefahrstoffverordnung mit Asbest und braucht dafür Sachkunde nach TRGS 519. Die Analyse gehört in ein akkreditiertes Labor, das Asbest nach VDI 3866 Blatt 5 im Rasterelektronenmikroskop bestimmt. Für ein Kataster vor dem Abriss sollte der Gutachter Erfahrung mit Rückbau haben und die Mengen so angeben, dass ein Betrieb danach kalkulieren kann.

In Berlin führen die Architektenkammer, die Baukammer und die IHK Listen von Sachverständigen, darunter öffentlich bestellte und vereidigte. Ein Hinweis aus der Praxis: Erkundung und Sanierung sollten bei verschiedenen Firmen liegen. Wer selbst saniert, hat ein Interesse an großen Funden, und viele öffentliche Ausschreibungen trennen beides aus genau diesem Grund.

Beim Kauf eines Hauses mit Baubeginn vor 1993 ist ein Asbest- oder Schadstoffgutachten keine Pflicht, aber oft gut angelegtes Geld. Es zeigt, welche Kosten bei Umbau und Sanierung auf Sie zukommen, bevor Sie unterschreiben, und ist eine sachliche Grundlage für die Preisverhandlung. Wer Dach, Bad oder Heizung erneuern will, sollte die betroffenen Bauteile in jedem Fall untersuchen lassen.

Für Verkäufer und Erben gilt umgekehrt, dass ein Befund kein Makel ist, den man verstecken sollte. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Baustoffe, die später als gesundheitsschädlich erkannt wurden, ein offenbarungspflichtiger Sachmangel sein können (Urteil vom 27.03.2009, V ZR 30/08). Ein allgemeiner Haftungsausschluss im Kaufvertrag hilft bei arglistigem Verschweigen nicht. Ein Laborbefund im Exposé schafft Klarheit für beide Seiten, und die Kosten der Sanierung lassen sich in den Preis einrechnen. Wie man ein Haus verkaufsfertig übergibt, steht unter Haus besenrein verkaufen. Alle Angaben zum Kaufrecht sind allgemeine Information und keine Rechtsberatung, für Ihren Vertrag ist der Notar zuständig.

Vor jeder Entkernung und jedem Abriss eines älteren Gebäudes ist das Kataster der erste Schritt, nicht der letzte. Der Auftraggeber muss dem ausführenden Betrieb alles schriftlich geben, was er über Bau- und Nutzungsgeschichte und vorhandene oder vermutete Gefahrstoffe weiß (§ 5a GefStoffV). Der Betrieb muss vor Beginn prüfen, ob Asbest vorhanden ist, und die Arbeiten danach einstufen (§ 11a GefStoffV). Für das Entfernen asbesthaltiger Bauteile, auch aus Teilflächen, braucht jeder Betrieb ab dem 20. Dezember 2026 eine Genehmigung nach § 11a Abs. 4a GefStoffV. Fragen Sie bei der Vergabe danach.

In Berlin ist der Abbruch nicht verfahrensfreier Gebäude mindestens einen Monat vorher bei der Bauaufsicht des Bezirks anzuzeigen (§ 61 Abs. 3 BauO Bln). Welche Angaben zu Schadstoffen der Bezirk dazu verlangt, klären Sie am besten vorher mit dem Amt. Unabhängig davon gilt: Ohne Kataster kann kein Abbruchbetrieb einen belastbaren Festpreis nennen, und Asbest, der erst beim Abriss auffällt, macht aus sortenreinem Bauschutt teuren gefährlichen Abfall.

Wie wir Entkernung und Rückbau ausführen, zeigt die Seite Rückbau und Entkernung in Berlin. Die Kosten je Quadratmeter stehen in den Ratgebern Entkernung: Kosten und Abrisskosten für ein Haus, jeweils mit Schadstoffen als eigenem Posten.

Bei der Rückgabe einer Laden- oder Bürofläche stecken Schadstoffe oft in Schichten, die ein Vormieter eingebaut hat. Teppichfliesen auf altem Floor-Flex, abgehängte Decken mit alter Mineralwolle, schwarzer Kleber unter Parkett. Wer zurückbauen muss, sollte vor dem Angebot klären lassen, was in diesen Schichten steckt, und mit dem Vermieter vereinbaren, wer den Schadstoffanteil trägt. Die Rechtslage zum Rückbau steht im Ratgeber Rückbaupflicht für Gewerbemieter.

Ein Gutachten ist kein Selbstzweck. Danach wird entschieden, was bleibt, was saniert und was entfernt wird, und in welcher Reihenfolge. Hier kommen wir ins Spiel. Wir lesen das Kataster, kalkulieren Räumung, Ausbau und Entsorgung danach und nennen einen Festpreis nach Besichtigung.

Bei jeder Besichtigung fragen wir das Baujahr ab und notieren verdächtige Bauteile. Vor dem Ausbau räumen wir und trennen Schadstoffe vom Hausrat, danach übergeben wir besenrein mit den Entsorgungsnachweisen. Liegt noch kein Gutachten vor, legen wir die Probenahme vor die Arbeiten. Materialproben nimmt ein unabhängiger Sachverständiger, ausgewertet werden sie in einem akkreditierten Labor. Wir organisieren den Termin und legen ihn vor die Räumung.

Den Ausbau übernimmt ein behördlich zugelassener Partnerbetrieb in unserem Auftrag. Sie haben einen Vertrag und einen Ansprechpartner bei uns: Wir räumen vorher, stimmen die Termine ab und übergeben danach die Fläche. Gefährliche Abfälle wie verpackten Asbestzement, alte Mineralwolle, Farben oder Chemikalien übergeben wir einem zugelassenen Entsorger, den Sie direkt beauftragen. Er bringt sie mit Nachweis zur Annahmestelle, den Übernahmeschein bekommen Sie von ihm. So sieht das bei einem Nachlass in einem Einfamilienhaus der 1970er Jahre aus. Wir räumen das Haus, die Proben aus Boden und Dach gehen ins Labor, der Ausbau wird geplant, und die Erben bekommen am Ende ein leeres Haus mit Befund und Nachweisen für den Verkauf. Wie die Probe im Einzelnen abläuft, steht unter Asbest testen lassen, für Mietwohnungen gilt der Ratgeber Asbest in der Wohnung. Unseren Ablauf mit Partnerbetrieb beschreibt die Seite Asbest und Schadstoffe in Berlin.

Eine eigene Förderung für Schadstoffgutachten gibt es nicht. Wer aber mit der Bundesförderung für effiziente Gebäude saniert, etwa Dach oder Fassade dämmt, kann die Baustoffuntersuchung als Umfeldmaßnahme mitfördern lassen. So steht es im Infoblatt der KfW zu den förderfähigen Maßnahmen, Fassung November 2026. Gefördert wird zum Satz der Hauptmaßnahme, also nur zusammen mit ihr. Förderbedingungen ändern sich häufig, prüfen Sie den Stand vor der Beauftragung mit Ihrer Energieberatung.