Asbest in der Wohnung: erkennen, handeln, übergeben

Die Gefahr liegt nicht im Material, sondern in den Fasern, die beim Bearbeiten frei werden und eingeatmet werden. Die Berliner Senatsverwaltung schreibt in ihrem Informationsblatt, dass fest gebundene Asbestprodukte in intaktem Zustand kein Risiko darstellen, solange sie nicht mechanisch oder thermisch beansprucht werden. Ein Entfernungsgebot für intakten Asbest gibt es nicht.

Was eine Beanspruchung ist, unterschätzen viele. Das Informationsblatt nennt als Beispiel den Türstopper, der auf eine asbesthaltige Bodenplatte geschraubt wird. Ebenso das Loch für ein Regal in der Fensterbank, das Abschleifen alter Kleberreste vor dem neuen Laminat oder das Öffnen eines alten Nachtspeicherofens. Wer so etwas schon getan hat, sollte den Raum nicht trocken fegen oder mit einem normalen Staubsauger reinigen, sondern feucht wischen und den Vermieter informieren.

Schwach gebundene Produkte sind anders zu bewerten. Asbestpappe, Leichtbauplatten oder die Dämmung alter Nachtspeicheröfen geben schon bei geringer Belastung Fasern ab. Ob eine Gefahr besteht, entscheidet hier ein Sachverständiger, im Zweifel mit einer Raumluftmessung nach VDI 3492.

Als Mieter haben Sie zwei Aufgaben. Die erste ist, nichts zu verschlimmern: nicht bohren, nicht schleifen, beschädigte Stellen lose abdecken, ohne sie festzukleben. Die zweite ist, den Vermieter oder die Hausverwaltung schriftlich zu informieren. Das ist keine Höflichkeit, sondern die gesetzliche Mängelanzeige (§ 536c BGB). Fügen Sie Fotos, den Raum, das Datum und eine kurze Beschreibung bei, und fragen Sie, ob für das Haus schon Untersuchungen vorliegen.

Ein Recht auf Auskunft leiten Mietervereine aus dem Mietverhältnis ab. Ob und wie weit es im Einzelfall reicht, ist eine Rechtsfrage. Praktisch geben viele Verwaltungen Laborbefunde heraus, wenn sie vorliegen, und lassen untersuchen, wenn ein begründeter Hinweis kommt.

Bei der Mietminderung ist Vorsicht angebracht. Die Rechtsprechung in Berlin unterscheidet zwischen intakt und beschädigt. Das Landgericht Berlin hat bei intakten Floor-Flex-Platten eine Minderung abgelehnt, weil eine bloß mögliche Gefahr kein Mangel sei (Urteil vom 13.05.2015, 18 S 140/14). Bei einer gebrochenen asbesthaltigen Bodenplatte hat dasselbe Gericht 10 Prozent zugesprochen (Urteil vom 16.01.2013, 65 S 419/10). Wer ohne Grundlage mindert, riskiert Mietrückstände und im schlimmsten Fall eine Kündigung. Lassen Sie sich vorher beim Mieterverein beraten.

Der Vermieter muss die Wohnung in einem Zustand halten, in dem sie ohne Gesundheitsgefahr bewohnt werden kann (§ 535 Abs. 1 BGB). Daraus folgt keine Pflicht, intakten Asbest vorsorglich auszubauen. Kommt aber ein Hinweis auf Beschädigung, muss er handeln. In der Praxis hat sich diese Reihenfolge bewährt.

1. Den Mieter schriftlich bestätigen lassen, was er gesehen hat, und ihm sofort Verhaltensregeln geben: nicht bearbeiten, lose abdecken, feucht reinigen.
2. Einen Sachverständigen beauftragen, der Zustand und Dringlichkeit bewertet und Materialproben ins Labor gibt. Eine Materialprobe kostet im Labor als Orientierung rund 60 Euro netto, laut Preisliste eines Analyselabors.
3. Bei Beschädigung oder Arbeiten ohne Schutzmaßnahmen die Raumluft messen lassen. Als Marktspanne nennen Anbieter 300 bis 800 Euro je Raum, Stand 2026, nach oben offen.
4. Die Mieter über Befund und Verhaltensregeln informieren, so empfiehlt es auch die Berliner Senatsverwaltung für intakte Asbestprodukte im Bestand.
5. Den Ausbau planen, möglichst im Leerstand, und an einen Betrieb mit den nötigen Erlaubnissen vergeben.

Bei der Vergabe hat der Vermieter eine Pflicht, die oft übersehen wird. Als Veranlasser muss er dem ausführenden Betrieb alle ihm vorliegenden Informationen zur Bau- und Nutzungsgeschichte und zu bekannten oder vermuteten Gefahrstoffen schriftlich geben (§ 5a GefStoffV). Bei Baujahren zwischen 1993 und 1996 gehört das Datum des Baubeginns dazu. Laborbefunde, Altgutachten und Fotos aus früheren Renovierungen gehören in diese Mappe.

Neu ist die Genehmigungspflicht. Wer asbesthaltige Bauteile vollständig entfernt, auch nur aus einer Teilfläche, führt eine Abbrucharbeit aus. Dafür braucht jeder Betrieb ab dem 20. Dezember 2026 eine Genehmigung nach § 11a Abs. 4a GefStoffV, auch im niedrigen und mittleren Risiko, für schwach gebundene Produkte weiter eine Zulassung. Fragen Sie bei jeder Vergabe danach und lassen Sie sich den Nachweis zeigen. Betriebe, die Floor-Flex oder Fensterbänke bisher nebenbei mitgenommen haben, dürfen das ab dem 20. Dezember 2026 nur noch mit Genehmigung.

Die Kosten für Untersuchung und Sanierung trägt in der Regel der Vermieter, weil es um die Instandhaltung der Mietsache geht. Eine Umlage als Betriebskosten kommt dafür nicht in Betracht, und die Beseitigung eines Mangels ist keine Modernisierung. Im Einzelfall, etwa wenn der Mieter den Belag selbst verlegt hat, kann es anders liegen.

Eine leere Wohnung ist für die Asbestsanierung der günstigste und ruhigste Moment. Niemand muss ausziehen oder umgesetzt werden, es gibt keine Minderung und keinen Streit über eine Ersatzunterkunft, und der Betrieb kann den Arbeitsbereich ohne Rücksicht auf Möbel abschotten. Viele Verwaltungen lassen deshalb bei jedem Mieterwechsel in Beständen vor 1993 Böden, Fensterbänke und Heizgeräte prüfen, bevor neu renoviert wird.

Der Ablauf ist dann immer gleich. Die Wohnung wird geräumt, das verdächtige Material bleibt dabei unberührt. Ein Sachverständiger nimmt Proben, das Labor liefert den Befund. Ist Asbest drin, baut ein zugelassener Betrieb aus, nach TRGS 519 und mit Freimessung am Ende. Nach Asbestarbeiten in Innenräumen wird die Raumluft vor der Freigabe gemessen, der Wert muss unter 500 Fasern je Kubikmeter liegen. Erst dann kommen Maler und Bodenleger. Wer die Reihenfolge umdreht, lässt im schlechtesten Fall einen neuen Boden auf einen Belag legen, der nicht fest überdeckt werden darf (§ 11 Abs. 3 GefStoffV).

Nach einem Todesfall treffen zwei Aufgaben zusammen, die verschiedene Leute bezahlen. Die Räumung des Hausrats ist Sache der Erben. Asbest im Boden, in der Fensterbank oder im Nachtspeicherofen gehört dagegen zur Mietsache und ist Sache des Vermieters. Damit beides nicht durcheinandergerät, arbeiten wir in dieser Reihenfolge.

Wir räumen die Wohnung für die Erben oder im Auftrag der Verwaltung und rühren verdächtige Platten, Kleber und Heizgeräte dabei nicht an. Bei jeder Besichtigung fragen wir das Baujahr ab und notieren verdächtige Bauteile. Vor dem Ausbau räumen wir und trennen Schadstoffe vom Hausrat, danach übergeben wir besenrein mit den Entsorgungsnachweisen. Auf Wunsch der Verwaltung legen wir die Probenahme direkt hinter die Räumung. Materialproben nimmt ein unabhängiger Sachverständiger, ausgewertet werden sie in einem akkreditierten Labor. Wir organisieren den Termin und legen ihn vor die Räumung.

Den Ausbau übernimmt ein behördlich zugelassener Partnerbetrieb in unserem Auftrag. Sie haben einen Vertrag und einen Ansprechpartner bei uns: Wir räumen vorher, stimmen die Termine ab und übergeben danach die Fläche. Gefährliche Abfälle wie verpackten Asbestzement, alte Mineralwolle, Farben oder Chemikalien übergeben wir einem zugelassenen Entsorger, den Sie direkt beauftragen. Er bringt sie mit Nachweis zur Annahmestelle, den Übernahmeschein bekommen Sie von ihm. Am Ende bekommt die Verwaltung eine besenreine Wohnung, ein Übergabeprotokoll mit Fotos und die Nachweise für die Akte. Wie wir die Übergabe mit der Verwaltung abstimmen, steht unter Wohnungsübergabe an die Hausverwaltung, unser Angebot für Verwaltungen insgesamt unter Für Hausverwaltungen. Wenn Sie den Ausbau selbst vergeben wollen, finden Sie unseren Ablauf mit Partnerbetrieb unter Asbest und Schadstoffe in Berlin.

Berlin hat besonders viele Wohnungen aus der Zeit, in der Asbest Standard war. Seit Jahren berichten Medien und Mieterinitiativen über Funde in den Beständen der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften, meist Floor-Flex-Böden in Bauten der 1950er bis 1980er Jahre. Die genannten Zahlen schwanken je nach Quelle zwischen knapp 30.000 und fast 60.000 Wohnungen mit Verdacht. Ein öffentliches Asbestregister, in dem Mieter ihre Adresse nachsehen können, haben wir nicht gefunden.

Für Berlin zuständig sind mehrere Stellen nebeneinander. Die Bauaufsicht des Bezirks, wenn ein Eigentümer seine Instandhaltungspflicht vernachlässigt. Das Landesamt für Arbeitsschutz (LAGetSi), wenn Betriebe ohne Schutzmaßnahmen an Asbest arbeiten. Das Gesundheitsamt bei Beschwerden über die Raumluft. Kleinmengen aus Haushalten bis 1 Kubikmeter nehmen die Schadstoffannahmestellen der BSR an, Asbestzement nur bis 80 mal 80 Zentimeter in Folie. Alle Wege mit Adressen und Preisen stehen im Ratgeber Asbest entsorgen in Berlin.

Beim Kauf einer Eigentumswohnung lohnt die Frage nach Schadstoffen schon vor dem Notartermin. Böden, Fensterbänke und Heizgeräte in der Wohnung sind meist Sondereigentum und Sache des Verkäufers. Fassade, Schächte und Dach sind Gemeinschaftseigentum, dort weiß die Hausverwaltung mehr, und in den Beschlüssen der Eigentümerversammlung steht oft, ob schon untersucht oder saniert wurde.

Der Bundesgerichtshof hat 2009 entschieden, dass Baustoffe, die beim Bau üblich waren und später als gesundheitsschädlich erkannt wurden, einen offenbarungspflichtigen Sachmangel darstellen können, wenn bei üblichen Umbauarbeiten Fasern frei werden können (Urteil vom 27.03.2009, V ZR 30/08). Für Verkäufer heißt das, bekannte Befunde offen zu legen. Wie ein Gutachten vor dem Kauf aussieht und was es kostet, erklärt der Ratgeber Schadstoffgutachten. Ob und wie das in Ihren Vertrag gehört, klären Sie mit dem Notar oder einer Anwältin.