Erbengemeinschaft: Hausverkauf, wenn einer nicht will

Ein Miterbe, der den Verkauf blockiert, hat fast immer einen Grund, und der Grund bestimmt den passenden Weg. Wer im Elternhaus wohnt, braucht eine Wohnlösung. Wer den angebotenen Preis zu niedrig findet, braucht eine unabhängige Wertermittlung. Wer sich übergangen fühlt, braucht ein Gespräch, in dem er gehört wird. Und wer das Haus selbst behalten will, braucht eine Finanzierung für die Auszahlung der anderen.

Diese Unterscheidung klingt banal, spart aber Monate. Ein Streit über den Preis lässt sich mit einer Wertermittlung durch einen Sachverständigen lösen, ein Streit über Gefühle nicht. Wo die Fronten verhärtet sind, hilft eine Mediation. Ein Mediator entscheidet nichts, sondern führt die Erben zu einer Lösung, die sie selbst tragen. Das kostet weniger und geht meist schneller als jedes Gerichtsverfahren.

Kommt keine Einigung über den gemeinsamen Verkauf zustande, gibt es diese Wege. Sie sind nach dem Grad der Eskalation geordnet.

Übernahme durch einen Miterben gegen Auszahlung

Will einer das Haus behalten, ist die Übernahme meist der sauberste Weg. Der übernehmende Miterbe zahlt den anderen ihren Anteil am Verkehrswert aus, abzüglich ihres Anteils an den Nachlassschulden. Erwirbt ein Miterbe ein Nachlassgrundstück zur Teilung des Nachlasses, fällt keine Grunderwerbsteuer an (§ 3 Nr. 3 GrEStG). Das gilt auch für den Ehegatten eines Miterben. Achtung: Wer Miterben auszahlt, kauft deren Anteil. Verkauft er das Haus innerhalb von zehn Jahren danach, kann auf diesen Teil Spekulationssteuer anfallen (§ 23 EStG). Das vor dem Notartermin mit dem Steuerberater klären. Wie man die Auszahlung rechnet, steht weiter unten. Den Unterschied zur Abschichtung erklärt der Ratgeber Erbengemeinschaft auflösen.

Erbteil verkaufen statt Hausanteil

Wer raus will, sucht oft nach einem Weg, seinen Hausanteil zu verkaufen. Den gibt es in der Erbengemeinschaft nicht. Ein Miterbe kann nicht über seinen Anteil an einem einzelnen Nachlassgegenstand verfügen (§ 2033 Abs. 2 BGB). Er kann aber seinen ganzen Erbteil verkaufen, also seinen Anteil am gesamten Nachlass mit allen Rechten und Pflichten. Der Vertrag muss notariell beurkundet werden. Verkauft er an jemanden, der nicht selbst Miterbe ist, auch an ein Familienmitglied, dürfen die übrigen Miterben innerhalb von zwei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags zu denselben Bedingungen in den Kauf eintreten (§ 2034 BGB).

Der Erbteilsverkauf beendet den Streit für den Verkäufer, nicht für die Erbengemeinschaft. Der Käufer tritt an seine Stelle und kann seinerseits die Auseinandersetzung betreiben. Käufer von Erbteilen zahlen deshalb in der Regel deutlich weniger als den rechnerischen Anteil am Verkehrswert. Lassen Sie einen solchen Vertrag vor der Unterschrift von einem Fachanwalt für Erbrecht prüfen.

Teilungsversteigerung als letzte Stufe

Jeder Miterbe kann jederzeit die Auseinandersetzung verlangen (§ 2042 BGB). Bei einem Haus läuft sie, wenn sich die Erben nicht einigen, über die Zwangsversteigerung und die Teilung des Erlöses (§ 753 BGB, § 180 ZVG). Den Antrag kann jeder Miterbe stellen, ohne Zustimmung der anderen. Ein Miterbe kann die einstweilige Einstellung für bis zu sechs Monate beantragen, einmal wiederholbar, aufhalten lässt sich das Verfahren damit aber nicht.

Die Teilungsversteigerung ist teuer und langsam, und der Zuschlag liegt häufig unter dem Preis, den ein Verkauf am Markt gebracht hätte. Außerdem ist der Streit mit dem Zuschlag nicht vorbei, denn über die Verteilung des Erlöses müssen sich die Erben wieder einigen. Ablauf, Kosten und die Auswege vor dem Termin stehen im Ratgeber Teilungsversteigerung.

Einen Anspruch darauf, dass ein Miterbe einem freihändigen Verkauf zustimmt, gibt es in aller Regel nicht. Erzwingen lässt sich nur die Auseinandersetzung, und bei einem Haus heißt das Teilungsversteigerung. Das ist der Grund, warum der Antrag in der Praxis oft schon als Ankündigung wirkt. Wer die Folgen kennt, verhandelt über Auszahlung oder gemeinsamen Verkauf meist lieber, als den Versteigerungstermin abzuwarten.

Umgekehrt gilt auch: Wer blockiert, kann den Verkauf nicht dauerhaft verhindern. Er kann ihn nur verzögern und verteuern, für sich und die anderen. Diese Rechnung offen auf den Tisch zu legen, hilft in vielen Erbengemeinschaften mehr als jeder Anwaltsbrief.

Wird das Haus verkauft, gehört der Kaufpreis zunächst zum Nachlass (§ 2041 BGB). Er fließt also nicht direkt an die einzelnen Erben, sondern auf ein Nachlasskonto oder ein Notaranderkonto. Daraus werden zuerst die Nachlassverbindlichkeiten bezahlt, etwa eine noch valutierende Grundschuld, Steuern, offene Rechnungen des Verstorbenen und die Kosten der Räumung. Der Überschuss wird nach den Erbquoten verteilt. Zuwendungen, die einzelne Kinder schon zu Lebzeiten bekommen haben, können dabei auszugleichen sein.

Bei der Übernahme durch einen Miterben gilt dieselbe Logik. Ein Beispiel mit runden Zahlen: Drei Geschwister erben zu je einem Drittel. Das Haus ist 480.000 € wert, auf dem Nachlass lasten 30.000 € Schulden. Der Nettowert beträgt 450.000 €, jedes Drittel 150.000 €. Übernimmt die Schwester das Haus und die Schulden, zahlt sie jedem Bruder 150.000 €. Grundlage für den Wert sollte eine Wertermittlung sein, die alle akzeptieren, sonst beginnt der Streit beim Preis von vorn.

Ausgezahlt wird erst, wenn alle Erben dem Teilungsplan zustimmen. Halten Sie Einigung, Konto und Auszahlungstermin schriftlich fest, am besten im notariellen Kaufvertrag oder in einer Auseinandersetzungsvereinbarung.

Bevor ein Haus verkauft, übernommen oder versteigert wird, muss es leer sein. Gerade in zerstrittenen Erbengemeinschaften ist der Hausrat oft der erste Streitpunkt, lange vor dem Haus. Wer hat die Uhr des Vaters mitgenommen, was war das Klavier wert, wer hat den Keller ausgeräumt? Solche Fragen vergiften die Verhandlung über das Haus.

Deshalb lohnt sich eine feste Reihenfolge. Zuerst eine Bestandsliste mit Fotos, die alle Erben gleichzeitig bekommen. Dann wählt jeder aus, was er behalten möchte, und die Familie einigt sich über Doppelwünsche. Danach wird der Rest geräumt. Finden wir verwertbare Stücke, rechnen wir ihren Verkaufswert auf den Festpreis an, und zwar für die Erbengemeinschaft als Ganzes, nicht für einen einzelnen Erben. Jeder sieht dieselbe Aufstellung. Wie das bei Erbengemeinschaften abläuft, auch wenn einzelne Erben nicht in Berlin wohnen oder nur über Anwälte sprechen, steht auf der Seite Wohnung räumen für Erbengemeinschaften, die Anrechnung im Detail auf der Seite Haushaltsauflösung mit Wertanrechnung.

Zur Besichtigung kommt Julian oder Lukas Hecht, einer der beiden Geschäftsführer der Freiraum Auflösungen GmbH. Wir arbeiten für die Erbengemeinschaft als Ganzes und ergreifen keine Partei. Auf Wunsch sichern wir vorher Dokumente und Wertsachen mit Fotoliste, erstellen die Bestandsliste für alle Erben, räumen nach einem Festpreis und übergeben das Haus besenrein mit Fotoprotokoll. Bei jeder Besichtigung fragen wir das Baujahr ab und notieren verdächtige Bauteile. Vor dem Ausbau räumen wir und trennen Schadstoffe vom Hausrat, danach übergeben wir besenrein mit den Entsorgungsnachweisen.

So ist das Haus für jeden Weg bereit, ob ein Miterbe übernimmt, ob am Markt verkauft wird oder ob das Amtsgericht einen Wertermittler schickt. Ein Kaufangebot der Hecht Immobilien GmbH geht immer an alle Erben zugleich; solange wir für die Erbengemeinschaft räumen, kauft sie keine einzelnen Erbteile. Wie der ganze Weg vom Erbfall bis zur übergabefertigen Immobilie aussieht, zeigt die Seite Geerbte Immobilie in Berlin.