Haus geerbt, was tun? Die ersten Schritte

Mit dem Erbfall gehen Vermögen und Schulden des Verstorbenen auf die Erben über. Wer das nicht will, kann das Erbe innerhalb von sechs Wochen ausschlagen (§ 1944 BGB). Die Frist beginnt, sobald Sie wissen, dass Sie Erbe geworden sind. Bei einem Testament läuft sie erst ab der Bekanntgabe durch das Nachlassgericht, bei Auslandsbezug sind es sechs Monate. Lässt man die Frist verstreichen, gilt das Erbe als angenommen.

Ein Haus allein sagt noch nichts darüber, ob der Nachlass positiv ist. Prüfen Sie Grundbuchauszug, Grundschulden, offene Kredite, Steuerbescheide und Kontoauszüge. Solange Sie noch abwägen, sollten Sie nichts aus dem Nachlass verkaufen oder verschenken, weil das als Annahme gewertet werden kann. Sichern dürfen Sie. Was bei einer Ausschlagung mit Wohnung und Hausrat passiert, erklärt der Ratgeber Wohnungsauflösung ohne Erbschein und bei Erbausschlagung.

Verkaufen, belasten oder vermieten können Sie das Haus auf Dauer nur, wenn Sie Ihr Erbrecht nachweisen. Das Grundbuchamt akzeptiert dafür einen Erbschein oder ein Europäisches Nachlasszeugnis. Liegt ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag vor, genügen in der Regel das Testament und die Niederschrift über seine Eröffnung (§ 35 GBO). Ein handschriftliches Testament reicht dem Grundbuchamt dagegen meist nicht, dann brauchen Sie den Erbschein vom Nachlassgericht.

Lassen Sie das Grundbuch auf die Erben berichtigen, sobald der Nachweis vorliegt. Die Eintragung der Erben ist gebührenfrei, wenn der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beim Grundbuchamt eingeht (Anmerkung zu Nr. 14110 des Kostenverzeichnisses zum GNotKG). Das gilt auch, wenn die Erben erst nach einer Auseinandersetzung eingetragen werden. Der Erbschein selbst kostet Gebühren, die sich nach dem Wert des Nachlasses richten.

Jeder Erwerb, der der Erbschaftsteuer unterliegt, muss innerhalb von drei Monaten dem Finanzamt angezeigt werden (§ 30 ErbStG). Bei einem vom Nachlassgericht eröffneten Testament übernimmt das sonst das Gericht, auch bei einem handschriftlichen Testament. Diese Erleichterung gilt aber ausdrücklich nicht, wenn Grundbesitz zum Nachlass gehört. Wer ein Haus geerbt hat, schreibt dem zuständigen Finanzamt also selbst, formlos genügt.

Ob dann Erbschaftsteuer auf das Haus anfällt, hängt vom Freibetrag ab. Kinder haben je Elternteil 400.000 €, Ehegatten 500.000 €, Enkel 200.000 €, ist ihr Elternteil schon verstorben, 400.000 € (§ 16 ErbStG). Für das selbst genutzte Familienheim gibt es weitere Befreiungen, die aber an einen Einzug und eine lange Eigennutzung gebunden sind. Wie das Finanzamt den Wert des Hauses ansetzt und welche Steuersätze gelten, steht im Ratgeber Erbschaftsteuer auf eine Immobilie.

Für diese Entscheidung gibt es keine richtige Antwort von außen. Es gibt aber Merkmale, die in die eine oder andere Richtung zeigen. Die Tabelle fasst sie zusammen, auch für die häufige Frage, ob man das Elternhaus verkaufen oder vermieten soll.

Für den Verkauf ist die Spekulationsfrist der wichtigste Steuerpunkt. Ein Gewinn ist einkommensteuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 EStG). Beim Erben zählt dabei die Anschaffung durch den Verstorbenen. Hat Ihre Mutter das Haus 1990 gekauft, können Sie es heute in der Regel steuerfrei verkaufen, auch wenn Sie erst seit drei Monaten Eigentümer sind. Den Verkaufsablauf, die Ausnahme bei Selbstnutzung und die Rechnung bei kurzer Haltedauer erklärt der Ratgeber Geerbte Immobilie verkaufen.

Sind Sie nicht allein Erbe, entscheidet keiner allein über das Haus. Beim Verkauf müssen alle Miterben zustimmen. Was gilt, wenn einer nicht will, steht im Ratgeber Erbengemeinschaft: Haus verkaufen, wenn einer nicht will. Wer einen Miterben auszahlen möchte, findet die Rechnung im Ratgeber Erbengemeinschaft auflösen. Achtung: Wer Miterben auszahlt, kauft deren Anteil. Verkauft er das Haus innerhalb von zehn Jahren danach, kann auf diesen Teil Spekulationssteuer anfallen (§ 23 EStG). Das vor dem Notartermin mit dem Steuerberater klären.

Ein geerbtes Haus ist meist alt, und mit dem Alter kommen zwei Themen, die viele Erben erst beim Notar oder beim ersten Handwerker hören. Das erste ist Asbest. Bei Gebäuden mit Baubeginn vor dem 31. Oktober 1993 muss vor Umbau, Abbruch oder Sanierung geklärt werden, ob Asbest verbaut ist. Verdächtig sind Faserzementplatten an Dach und Fassade, alte Bodenplatten mit schwarzem Kleber, Nachtspeicheröfen und manche Spachtelmassen. Sicher ist nur eine Materialprobe im Labor.

Für Käufer ist ein Laborbefund wertvoll, weil er ein unbekanntes Risiko in eine kalkulierbare Zahl verwandelt. Materialproben nimmt ein unabhängiger Sachverständiger, ausgewertet werden sie in einem akkreditierten Labor. Wir organisieren den Termin und legen ihn vor die Räumung. Bei jeder Besichtigung fragen wir das Baujahr ab und notieren verdächtige Bauteile. Vor dem Ausbau räumen wir und trennen Schadstoffe vom Hausrat, danach übergeben wir besenrein mit den Entsorgungsnachweisen. Den Ausbau übernimmt ein behördlich zugelassener Partnerbetrieb in unserem Auftrag. Sie haben einen Vertrag und einen Ansprechpartner bei uns: Wir räumen vorher, stimmen die Termine ab und übergeben danach die Fläche. Den Ablauf in Berlin beschreibt die Seite Asbestsanierung in Berlin.

Das zweite Thema sind gesetzliche Nachrüstpflichten. Für Ein- und Zweifamilienhäuser können nach einem Eigentümerwechsel energetische Pflichten entstehen, zum Beispiel die Dämmung der obersten Geschossdecke, in der Regel mit einer Frist von zwei Jahren. Welche Pflichten für Ihr Haus gelten und ob Ausnahmen greifen, hat sich mit den Gesetzesänderungen 2026 verschoben. Fragen Sie deshalb einen Energieberater, bevor Sie behalten, vermieten oder verkaufen. Die Antwort ändert auch die Rechnung aus der Tabelle oben.

Der Hausrat gehört zum Nachlass und wird oft zum größten praktischen Hindernis. Kein Makler macht gute Fotos in einem vollen Haus, kein Mieter zieht ein, solange die Schränke des Vaters stehen, und auch wer selbst einziehen will, muss Platz schaffen. Gleichzeitig steckt in einem Elternhaus manchmal mehr Wert als vermutet, in Möbeln aus bestimmten Jahrzehnten, in Uhren, Schmuck, Büchern, Werkzeug oder Sammlungen.

Bewährt hat sich diese Reihenfolge. Zuerst nimmt die Familie, was sie behalten will. Dann wird gesichtet, was sich verkaufen lässt. Zuletzt wird der Rest geräumt und getrennt entsorgt. Finden wir bei der Besichtigung verwertbare Stücke, rechnen wir deren Verkaufswert auf den Festpreis an, so wie auf der Seite Haushaltsauflösung mit Wertanrechnung beschrieben. Ist nichts Verwertbares dabei, sagen wir das vor dem Angebot. Wie wir ein ganzes Haus mit Keller, Dachboden und Garage leeren, steht auf der Seite Hausauflösung in Berlin.

Zur Besichtigung kommt Julian oder Lukas Hecht, einer der beiden Geschäftsführer der Freiraum Auflösungen GmbH. Danach erhalten Sie einen Festpreis für die ganze Räumung. Auf Wunsch sichern wir vorher Dokumente und Wertsachen mit Fotoliste, sichten den Hausrat, rechnen Verwertbares an, klären mit Ihnen den Umgang mit Asbest und anderen Schadstoffen und übergeben das Haus besenrein mit Fotoprotokoll und Entsorgungsnachweisen.

Sie müssen dafür nicht in Berlin sein. Schlüsselübergabe, Absprachen und Fotos laufen auf Wunsch per Telefon und Mail, und bei mehreren Erben bekommen alle dieselben Unterlagen. Wie der Weg vom Erbfall bis zur übergabefertigen Immobilie insgesamt aussieht, zeigt die Seite Geerbte Immobilie in Berlin.